A Montecitorio il quarto rapporto annuale: "Il patrimonio immobiliare dello Stato – Memoria, identità e infrastruttura di futuro" tra rigenerazione urbana, piano casa e partenariato pubblico-privato.
Investimenti attivati per oltre 5 miliardi di euro negli ultimi cinque anni, un patrimonio di 45mila immobili pubblici valutato oltre 60 miliardi, e una crescita degli interventi realizzati che supera il 170%: sono questi i numeri con cui l'Agenzia del demanio ha presentato mercoledì 8 luglio, nella Sala della Regina della Camera dei deputati, il proprio Rapporto Annuale, giunto alla quarta edizione e intitolato "Il patrimonio immobiliare dello Stato. Memoria, identità e infrastruttura di futuro". All'evento sono intervenuti il vicepresidente della Camera Fabio Rampelli, il viceministro dell'Economia e delle Finanze Maurizio Leo e la direttrice dell'Agenzia, Alessandra Dal Verme, davanti a una platea di autorità civili, militari e religiose.
I numeri del quinquennio: investimenti, interventi e risparmi
Ad aprire i lavori è stato il vicepresidente della Camera Fabio Rampelli, che ha rivendicato un cambio di paradigma rispetto a una gestione del patrimonio pubblico un tempo "dirigista e assistenzialista", oggi orientata alla rigenerazione urbana e alla valorizzazione strategica degli asset. Il vicepresidente della Camera ha spinto oltre l'orizzonte attuale, ipotizzando che l'Agenzia possa in futuro esplorare la sostituzione edilizia, demolizione e ricostruzione, degli "ecomostri" e dell'edilizia pubblica realizzata nel dopoguerra, citando come modello interventi analoghi condotti in altre città europee, e segnalando come ancora manchi in Italia uno strumento stabile ed efficiente per la manutenzione ordinaria del patrimonio esistente.
Negli ultimi cinque anni sono stati attivati investimenti pari a 5 miliardi e 100 milioni di euro, la crescita degli interventi realizzati raggiunge il 172% e si registra un incremento del 310% degli interventi avviati con risorse di altre amministrazioni pubbliche. Questi sono i dati che il viceministro dell'Economia e delle Finanze Maurizio Leo ha posto al centro del proprio intervento, insieme a un risparmio di circa 144 milioni di euro l'anno sulle locazioni passive. Un patrimonio complessivo di 45mila immobili per un valore contabile di oltre 60 miliardi di euro, ha ricordato Leo, che deve essere considerato non più un costo ma "un motore di sviluppo dei territori". A partire da questi numeri, l'Agenzia si muove lungo quattro direttrici: la riqualificazione degli immobili a uso della pubblica amministrazione, anche in funzione dell’innovazione e del nuovo modo di svolgere l’attività lavorativa, pensando allo smart working; la rigenerazione del territorio; la riduzione dell’impatto ambientale e la collaborazione con gli enti locali attraverso i cosiddetti Piani Città degli Immobili Pubblici.
I numeri del Piano Casa e dei Piani Città
Recuperare 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi inutilizzabili, con interventi di ristrutturazione che valgono circa 970 milioni di euro nel periodo 2026-2030, per arrivare a 100mila nuovi alloggi in un decennio. Questo è l'obiettivo del Piano Casa, contenuto nel decreto legge 66 del 2026 appena convertito, illustrato da Leo insieme allo sviluppo dell'housing sociale, che punta a relizzare abitazioni a prezzi calmierati per giovani coppie, genitori separati, lavoratori e studenti fuorisede, anche in formula rent to buy, e a un pacchetto di semplificazioni per gli investimenti privati nell'edilizia convenzionata.
Tra le misure allo studio, condizionate alla disponibilità di risorse, riduzioni IMU e TARI per gli immobili oggetto di rigenerazione, incentivi per l'acquisto della prima casa under 36 e una riduzione dell'aliquota IVA sulle locazioni di fabbricati residenziali dal 10 al 5%.
Nel suo intervento Alessandra Dal Verme ha illustrato l’importanza di uno strumento come Piani Città degli Immobili Pubblici, definendolo un ecosistema che mette in rete Agenzia, enti locali, università e centri di ricerca con l’obiettivo di pianificare in modo integrato gli interventi sull’immobile pubblico. Il focus è dedicato a rispondere con tempestività alle esigenze del mondo di oggi in merito a tre dimensioni: quella ambientale, attraverso l’efficientamento energetico e la realizzazione di spazi verdi; quella sociale, sviluppando servizi attrattivi per giovani e studenti; e quella economica, creando maggiori opportunità di lavoro e sviluppo.
Sono già 37 i piani firmati, per un totale di 5,1 milioni di metri quadrati da rigenerare, di cui il 26% destinato a mix funzionale, comprensivo di nuova residenzialità sociale, e 10 milioni di metri quadrati di aree verdi. L'obiettivo è arrivare a 65 piani entro il 2028. Una delle novità di metodo più significative, ha spiegato Dal Verme, è che la nuova destinazione urbanistica del bene viene definita già all'interno del piano stesso, anticipando così l'eventuale variante urbanistica necessaria.
Digitalizzazione e sicurezza sismica
Prima stazione appaltante italiana per volumi di affidamenti BIM (Building Information Modeling) secondo la classifica OICE: è il primato rivendicato dall'Agenzia sul fronte della digitalizzazione, grazie a un capitolato informativo diventato modello di riferimento nazionale e a un recente accordo con ANAC per diffondere la metodologia BIM su tutto il territorio. La direttrice dell’Agenzia ha insistito con forza sul fronte dell’innovazione tecnologica, citando come caso esemplare il progetto del nuovo Policlinico di Roma, dove regione, comune, ente ospedaliero, l’Università La Sapienza e soprintendenza siedono allo stesso tavolo fin dalle fasi preliminari.
Per quanto riguarda la sicurezza, il rapporto segnala 2.750 fabbricati sottoposti ad audit per la prevenzione del rischio sismico, di cui 990 nel solo 2025, e 22 interventi di adeguamento completati l'anno scorso su strutture strategiche dello Stato.
Dagli spazi abbandonati ai nuovi poli urbani: da Tor Vergata alle caserme di Bologna
Il caso più citato nel corso della presentazione è quello della riqualificazione del compendio ex Città dello Sport a Tor Vergata, con la Vela di Calatrava: in meno di due anni, e con 80 milioni di euro di finanziamento statale, l'Agenzia ha completato il consolidamento strutturale di Palanuoto e Palasport, restituendo alla città un'area abbandonata da oltre un decennio, inaugurata in occasione del Giubileo e oggi oggetto di manifestazioni di interesse collettivo, pubblicata a luglio 2025, per attrarre investitori privati su un progetto che include spazi per salute, ricerca, formazione e nuova residenzialità mista.
A Bologna il fronte più rilevante riguarda tre ex caserme: l'ex caserma Perotti, affidata tramite il concorso internazionale Reinventing Cities per realizzare 200 alloggi universitari (39% della superficie) e residenze di mercato per il restante 61% degli spazi, oltre a un lotto già in corso per la nuova sede dell'Agenzia delle Entrate; l'ex caserma Sabotino, candidata a un nuovo concorso Reinventing Cities per circa 600 residenze tra sociali e di mercato; e l'area Staveco, destinata a diventare una cittadella della giustizia. A Milano, intanto, prosegue il progetto di valorizzazione di Palazzo del Senato, sede storica dell'Archivio di Stato, mentre a Napoli è in corso l'apertura degli archivi storici di Palazzo Falcone.
Beni storici e concessioni fino a 50 anni
Il restauro della Basilica di San Miniato al Monte a Firenze, completato in soli due anni e inaugurato alla presenza del Presidente della Repubblica, gli interventi di efficientamento energetico e illuminazione della Chiesa di Santa Maria degli Angeli e dei Martiri a Roma - progettata da Michelangelo sulle Terme di Diocleziano - e la riqualificazione illuminotecnica di Piazza del Plebiscito a Napoli, patrimonio UNESCO, che sarà completata entro la fine dell'anno: sono gli interventi su beni di particolare valore identitario richiamati da Dal Verme.
Su un piano distinto si colloca lo strumento, introdotto dalla legge di bilancio 2024, che consente di estendere fino a 50 anni le concessioni a soggetti privati impegnati in ambito culturale, ambientale e sociale. Attraverso questo meccanismo sono stati affidati i Giardini Reali di Venezia alla Venice Garden Foundation, il complesso palladiano di San Giorgio Maggiore alla Fondazione Cini e Villa Bardini a Firenze alla Fondazione Parchi Monumentali Bardini, per un totale di oltre 100 milioni di euro di investimenti attivati.
Federalismo demaniale e terzo settore
Prorogata fino al 31 dicembre 2026 la possibilità di trasferimento gratuito agli enti territoriali di beni statali non utilizzati, laddove sia presente un progetto di riqualificazione finanziato - previsione dell'articolo 15 bis del decreto legge 13 del 2023 - mentre nel corso del 2025 sono state rese operative le disposizioni del Codice del Terzo Settore che consentono l'assegnazione in uso gratuito di immobili dello Stato a enti non profit per finalità istituzionali, un tema toccato anche dal viceministro Leo con riferimento a possibili sviluppi futuri legati al recupero di beni confiscati alla criminalità organizzata e alla rigenerazione dell'impiantistica sportiva attraverso modelli di partenariato pubblico-privato.
