Dalla proroga di Bonus casa, Ecobonus e Sismabonus alle nuove agevolazioni sui mutui e sugli affitti, dalle modifiche alla cedolare secca alla ricostruzione dei territori colpiti da terremoti e alluvioni: guida alle principali disposizioni della manovra che interessano il settore delle costruzioni.

La Legge di Bilancio 2027 introduce un insieme articolato di interventi che interessano il settore delle costruzioni, con misure dedicate alla riqualificazione del patrimonio immobiliare, all'accesso alla prima casa, alla fiscalità degli immobili e alla ricostruzione dei territori colpiti da calamità naturali. Il provvedimento conferma per il 2027 le principali agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi, interviene sulla disciplina dei contratti di locazione e introduce nuove disposizioni per la gestione dei cantieri e delle risorse destinate alla ricostruzione.

Un primo capitolo riguarda la proroga delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie, efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, con il mantenimento delle aliquote del 50% per le abitazioni principali e del 36% per gli altri immobili. La manovra interviene inoltre sul Fondo di garanzia per i mutui prima casa, sulle agevolazioni fiscali per l'acquisto dell'abitazione principale e sul trattamento dei crediti d'imposta derivanti dagli interventi Superbonus.

Particolarmente esteso è il capitolo dedicato alla ricostruzione post-calamità. Le disposizioni comprendono proroghe dei finanziamenti e delle strutture commissariali, agevolazioni fiscali per gli immobili danneggiati, risorse per la prevenzione sismica e nuovi strumenti digitali per il coordinamento degli interventi nei territori interessati dai terremoti del 2009 e del 2016 e da altre calamità.

Per una lettura complessiva delle disposizioni, NOMOS Centro Studi Parlamentari ha realizzato una sintesi tematica della Legge di Bilancio 2027 dedicata a finanza, assicurazioni, trasporti, costruzioni e Terzo settore che analizza le principali novità in materia di bonus edilizi, mercato immobiliare, fiscalità, appalti pubblici e ricostruzione, ricostruendone i riferimenti normativi e le scadenze di attuazione.

Bonus casa, Ecobonus e Sismabonus: confermate le detrazioni per il 2027

Con l'articolo 4 «Detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficientamento energetico e misure in materia di elettrodomestici» vengono prorogate anche per il 2027 le principali agevolazioni fiscali per ristrutturare casa, migliorare l'efficienza energetica e acquistare nuovi elettrodomestici.

La disposizione conferma la detrazione del 50% per gli interventi effettuati sull'abitazione principale dai proprietari o dai titolari di diritti reali e quella del 36% per gli interventi sugli altri immobili.

Le aliquote riguardano il Bonus casa, destinato agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, l'Ecobonus per la riqualificazione energetica e il Sismabonus per le opere finalizzate alla riduzione del rischio sismico.

Il limite di spesa agevolabile viene mantenuto a 96.000 euro per unità immobiliare, ferme restando le specifiche disposizioni previste per gli interventi condominiali.

La proroga interessa un insieme di lavorazioni che comprende la manutenzione straordinaria, la ristrutturazione degli edifici, il miglioramento delle prestazioni energetiche e gli interventi di consolidamento strutturale. La conferma delle aliquote per il 2027 offre ai proprietari e agli operatori del comparto un ulteriore orizzonte temporale per programmare gli interventi, evitando una modifica immediata delle percentuali di detrazione.

La norma estende inoltre la possibilità di beneficiare dell'Ecobonus e del Sismabonus agli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) e agli enti assimilati, per gli interventi sugli immobili di edilizia residenziale pubblica, nonché alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Si tratta di un'estensione rilevante per la riqualificazione del patrimonio abitativo pubblico e sociale, nel quale gli interventi di miglioramento energetico e di sicurezza strutturale possono richiedere investimenti consistenti.

Lo stesso articolo conferma per il 2027 il Bonus mobili, mantenendo una detrazione del 50% delle spese sostenute per l'acquisto di mobili destinati a immobili oggetto di ristrutturazione, entro un limite massimo di 5.000 euro.

È inoltre previsto il rifinanziamento, con 50 milioni di euro per il 2027, del fondo destinato ai contributi per l'acquisto di elettrodomestici ad alta efficienza energetica. Le modalità di erogazione saranno definite con un successivo decreto ministeriale.

Mutui prima casa: garanzie prorogate fino al 2029 e nuovi termini per le agevolazioni

La manovra interviene anche sugli strumenti destinati a favorire l'accesso alla proprietà immobiliare, con particolare attenzione ai mutui per l'acquisto della prima casa.

L'articolo 2 proroga fino al 31 dicembre 2029 l'operatività del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, comprese le garanzie agevolate previste per specifiche categorie di beneficiari.

Per assicurare la prosecuzione dello strumento, il provvedimento incrementa la dotazione del Fondo di 200 milioni di euro per ciascuno degli anni 2028 e 2029.

Il Fondo sostiene l'accesso al credito attraverso la concessione di garanzie pubbliche sui finanziamenti destinati all'acquisto della prima abitazione. La proroga consente quindi di mantenere operativo un meccanismo che può facilitare l'erogazione dei mutui ai soggetti che incontrano maggiori difficoltà nell'accesso al finanziamento bancario.

Un secondo intervento, contenuto nell'articolo 41, modifica i termini previsti per conservare le agevolazioni fiscali riconosciute in occasione dell'acquisto della prima casa.

La novità principale riguarda l'estensione da 18 mesi a due anni del termine per trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato con i benefici fiscali.

Viene inoltre portato da uno a due anni il termine entro il quale acquistare una nuova abitazione principale dopo la vendita, avvenuta entro cinque anni dall'acquisto, di un immobile precedentemente agevolato, evitando la decadenza dai benefici.

La stessa estensione temporale interessa il riacquisto della prima casa ai fini del riconoscimento del relativo credito d'imposta. Il credito potrà essere riconosciuto anche quando la vendita dell'abitazione precedente avviene entro due anni dall'acquisto della nuova.

Le modifiche vengono applicate anche agli acquisti e alle vendite effettuati prima dell'entrata in vigore della legge, a condizione che, a tale data, non siano ancora scaduti i termini previsti dalla disciplina precedente.

L'intervento amplia quindi il margine temporale a disposizione dei contribuenti per organizzare il trasferimento della residenza e le operazioni di sostituzione dell'abitazione principale.

Cedolare secca: nuove aliquote per gli affitti abitativi e commerciali

L'articolo 5 modifica la disciplina della cedolare secca, introducendo nuove agevolazioni per alcuni contratti di locazione stipulati nel 2027.

Per gli immobili abitativi concessi in locazione a canone concordato, il disegno di legge prevede la riduzione dell'aliquota dal 10% al 5%, applicabile ai canoni percepiti dal 2027 al 2031, a condizione che il contratto sia stipulato nel 2027.

Il beneficio diventa ancora più significativo quando il conduttore ha meno di 36 anni al momento della stipula. In questa ipotesi, l'aliquota viene ulteriormente ridotta all'1%.

Le agevolazioni sono riconosciute anche in occasione del primo rinnovo del contratto, nel rispetto del limite temporale previsto dalla disposizione.

La norma introduce tuttavia specifiche condizioni per evitare comportamenti finalizzati esclusivamente all'ottenimento del vantaggio fiscale. Sono escluse le ipotesi di interruzione anticipata di contratti preesistenti per accedere al nuovo regime, così come i contratti semplicemente prorogati o rinnovati nel 2027.

L'articolo interviene anche sulle locazioni commerciali, estendendo il regime della cedolare secca ai nuovi contratti stipulati nel 2027 relativi a negozi e botteghe appartenenti alla categoria catastale C/1, con superficie non superiore a 200 metri quadrati.

Per questi immobili viene prevista un'aliquota del 21%, ridotta al 10% qualora siano situati nei Comuni capoluogo di città metropolitana.

La disciplina introduce quindi un trattamento fiscale differenziato per alcune tipologie di contratti commerciali e una riduzione del prelievo sulle nuove locazioni abitative a canone concordato. L'effettiva applicazione dei benefici rimane subordinata al rispetto dei requisiti e dei limiti temporali fissati dalla norma.

Fiscalità immobiliare: assegnazione agevolata ai soci e rivalutazione dei beni d'impresa

Gli articoli 13 e 14 della Legge di Bilancio 2027 intervengono sulla gestione fiscale degli immobili detenuti dalle imprese, riaprendo alcune opportunità di assegnazione, estromissione e rivalutazione.

L'articolo 13 consente alle società, fino al 30 settembre 2027, di assegnare o cedere ai soci beni immobili non utilizzati come strumentali nell'attività propria dell'impresa, applicando un'imposta sostitutiva dell'8%, elevata al 10,5% per le società considerate non operative.

La stessa disciplina permette la trasformazione agevolata in società semplici, nei casi previsti dalla norma. È inoltre stabilita un'imposta sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d'imposta annullate nell'ambito delle operazioni agevolate.

Sul versante delle imposte indirette, il provvedimento riduce alla metà le aliquote proporzionali dell'imposta di registro e prevede l'applicazione in misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali alle assegnazioni e cessioni agevolate.

Per gli imprenditori individuali viene riaperta, dal 1° gennaio al 31 maggio 2027, la possibilità di estromettere in forma agevolata gli immobili dal patrimonio dell'impresa.

L'articolo 14 introduce invece una nuova disciplina per la rivalutazione fiscale degli immobili aziendali.

La misura riguarda i beni immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025, con esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili destinati alla produzione o allo scambio nell'ambito dell'attività d'impresa.

Il riconoscimento fiscale dei maggiori valori avviene mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per quelli non ammortizzabili. È inoltre prevista la possibilità di affrancare il saldo attivo della rivalutazione attraverso un'imposta sostitutiva del 10%.

Le due disposizioni interessano direttamente la gestione patrimoniale delle imprese immobiliari e degli altri operatori che detengono fabbricati non destinati alla vendita, offrendo strumenti per riorganizzare la proprietà degli immobili e aggiornare il relativo valore fiscale.

Superbonus: crediti d'imposta 2023 ripartiti in dieci rate annuali

L'articolo 37 interviene sul regime di utilizzo dei crediti d'imposta derivanti dagli interventi agevolati con il Superbonus, modificando la distribuzione temporale delle quote utilizzabili nel 2027.

La norma prevede che le quote dei crediti d'imposta utilizzabili nel 2027, derivanti da cessione del credito o sconto in fattura per spese Superbonus sostenute nel 2023, siano ripartite in dieci rate annuali di pari importo.

La disposizione non riguarda indistintamente tutti i crediti edilizi, ma si riferisce alle specifiche quote individuate dalla norma ed esclude quelle già interessate dall'opzione di ripartizione prevista dalla normativa vigente.

La modifica incide sulla disponibilità temporale dei crediti e, di conseguenza, sulla programmazione fiscale dei soggetti che li detengono.

Per gli operatori coinvolti nelle operazioni di cessione, il passaggio a una distribuzione decennale delle quote interessate comporta una diluizione nel tempo della possibilità di utilizzo in compensazione, con potenziali conseguenze sulla gestione della liquidità.

Lo stesso articolo introduce misure di contrasto alle frodi fiscali, vietando l'acquisizione e la cessione di crediti d'imposta, anche agevolativi, ai soggetti la cui partita IVA sia stata cessata d'ufficio nell'ambito delle procedure previste dalla normativa antifrode.

Un ulteriore intervento, contenuto nell'articolo 68, riguarda gli incentivi per le funzioni tecniche riconosciuti al personale delle pubbliche amministrazioni nell'ambito degli appalti pubblici.

La norma chiarisce che le risorse destinate a tali incentivi, disciplinati dal Codice dei contratti pubblici, comprendono anche gli oneri previdenziali e assistenziali a carico dell'amministrazione e l'IRAP.

Sono fatti salvi i compensi già riconosciuti al personale e viene escluso il recupero dell'eventuale IRAP precedentemente versata dalle amministrazioni.

Ricostruzione post-sisma: proroghe e finanziamenti per i territori del Centro Italia

Una parte consistente delle disposizioni per il settore delle costruzioni è contenuta nell'articolo 113, dedicato alle strutture commissariali e agli interventi di ricostruzione nei territori colpiti da terremoti e alluvioni.

Per il cratere sismico del 2009, la manovra proroga al 2027 la possibilità per il Comune dell'Aquila e per gli altri Comuni interessati di prorogare o rinnovare i contratti a tempo determinato del personale impiegato nella ricostruzione, in deroga ai vincoli ordinari sulle assunzioni.

A tale finalità vengono destinati 3 milioni di euro per il 2027, di cui 1,79 milioni per L'Aquila e 1,21 milioni per gli altri Comuni del cratere.

La disposizione conferma inoltre, per il triennio 2027-2029, un finanziamento di 5 milioni di euro annui per il Comune dell'Aquila, destinato a compensare le maggiori spese e le minori entrate connesse alle attività di ricostruzione.

Agli altri Comuni del cratere viene prorogato un contributo straordinario di 1,5 milioni di euro annui, al quale si aggiungono 500.000 euro annui per il funzionamento dell'Ufficio speciale per la ricostruzione.

Per i territori del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016, il disegno di legge destina alla prosecuzione delle misure di ricostruzione risorse fino a 91 milioni di euro per il 2027, 86,07 milioni per il 2028 e 78,27 milioni per il 2029, a valere sui fondi già assegnati con il decreto ministeriale del 9 marzo 2026.

Le risorse finanziano, tra le altre finalità, il personale delle strutture commissariali, il sostegno agli enti locali, la gestione dei rifiuti, il contributo per il disagio abitativo e le piattaforme informatiche destinate alla ricostruzione.

Viene inoltre autorizzata fino al 31 dicembre 2029 la proroga o il rinnovo dei contratti a tempo determinato del personale degli Uffici speciali per la ricostruzione e degli altri enti del cratere sismico del 2016.

La manovra interviene anche sulle condizioni economiche degli immobili danneggiati, prorogando fino al 31 dicembre 2027 l'esenzione IMU per i fabbricati distrutti o dichiarati inagibili a seguito del sisma del 2016, fino alla loro definitiva ricostruzione o al ripristino dell'agibilità.

Sono prorogate le agevolazioni sulle utenze di energia elettrica, gas e servizio idrico per gli immobili situati nelle zone rosse e per quelli dichiarati inagibili, oltre alle disposizioni speciali per la gestione delle macerie e dei materiali derivanti dagli interventi di demolizione.

Un'altra modifica riguarda i contributi per la ricostruzione degli immobili gravemente danneggiati dal sisma del 2016 situati nei Comuni delle Regioni interessate ma non compresi nel cratere individuato dalla normativa emergenziale.

Per gli immobili collocati nei centri storici e nei borghi caratteristici viene riconosciuto un contributo pari al 100% del danno effettivamente subito. Negli altri casi il contributo è limitato al 50% del costo convenzionale, a condizione che siano garantiti l'agibilità strutturale e il ripristino delle finiture esterne.

La disposizione introduce quindi criteri differenziati per il finanziamento della ricostruzione, attribuendo una particolare tutela agli edifici inseriti nei nuclei storici.

Ischia, Marche, Umbria e territori alluvionati: le ulteriori misure di ricostruzione

L'articolo 113 comprende numerose disposizioni dedicate alle calamità che hanno interessato altri territori italiani.

Per l'isola di Ischia viene prorogata al 31 dicembre 2027 la gestione commissariale relativa alla ricostruzione successiva al terremoto del 2017.

Le risorse destinate alla prosecuzione degli interventi, all'assistenza alla popolazione e al funzionamento della struttura commissariale ammontano fino a 14 milioni di euro per il 2027, a valere sui fondi già assegnati. È inoltre prevista la possibilità per il Commissario straordinario di avvalersi di Fintecna e delle società interamente controllate per attività di supporto tecnico, ingegneristico e amministrativo alla ricostruzione pubblica e privata.

Per i territori colpiti dai terremoti del 2022 nelle Marche e del 2023 in Umbria, la manovra proroga al 2027 l'esenzione IMU per gli immobili abitativi distrutti o dichiarati inagibili e conferma per il triennio 2027-2029 il contributo per il disagio abitativo destinato ai nuclei familiari interessati.

Alle due finalità vengono riservate risorse fino a 2,5 milioni di euro per il 2027 e 2,2 milioni annui per il 2028 e il 2029, nell'ambito dei finanziamenti già destinati alla ricostruzione.

Per gli eventi sismici del 2018 nell'area etnea e in Molise sono previste risorse fino a 4,86 milioni di euro per il 2027, destinate al funzionamento delle strutture commissariali e alle misure di sostegno al disagio abitativo.

Un capitolo specifico riguarda i territori colpiti dagli eventi alluvionali del maggio 2023 in Emilia-Romagna, Marche e Toscana e da quelli del settembre e ottobre 2024 in Emilia-Romagna.

Per questi territori viene autorizzata una spesa di 12,79 milioni di euro nel 2027 e di 4,32 milioni nel 2028.

La manovra contiene infine disposizioni per la ricostruzione dei centri storici dei piccoli Comuni del cratere sismico del 2009. In presenza di specifici requisiti demografici, urbanistici e architettonici, gli interventi potranno essere assimilati al restauro architettonico e urbano, con il riconoscimento di maggiorazioni dei contributi pubblici entro un limite complessivo di 20 milioni di euro.

GEDISI e prevenzione sismica: digitalizzazione dei cantieri e sicurezza degli edifici pubblici

L'articolo 114 introduce nuove disposizioni per l'utilizzo della piattaforma digitale GEDISI – Gestione Digitale Sisma Centro Italia, sviluppata da Fintecna e destinata alla gestione delle attività di ricostruzione.

La norma autorizza il Dipartimento Casa Italia della Presidenza del Consiglio a stipulare convenzioni con Fintecna per l'adeguamento e l'impiego della piattaforma nelle attività di coordinamento, programmazione, gestione, finanziamento e monitoraggio degli interventi di ricostruzione post-calamità.

A questo scopo vengono destinati 1,8 milioni di euro per il 2027, 1,6 milioni per il 2028 e 650.000 euro per il 2029, a valere sulle risorse già assegnate al Dipartimento Casa Italia nell'ambito del Fondo per la ricostruzione.

L'estensione dell'utilizzo di GEDISI punta a rafforzare la gestione digitale degli interventi, attraverso un sistema informativo in grado di supportare le attività amministrative e il monitoraggio delle risorse impiegate.

Un ulteriore intervento riguarda la prevenzione del rischio sismico sugli edifici pubblici.

L'articolo 116 rimodula la dotazione del Fondo per la riduzione della vulnerabilità sismica, prevedendo 30 milioni di euro annui dal 2027 al 2030, in sostituzione dei precedenti stanziamenti di 60 milioni annui per il biennio 2027-2028.

La modifica distribuisce le risorse su un arco temporale più ampio. Il decreto di riparto del Fondo dovrà essere aggiornato entro il 31 marzo 2027.

Sul versante della legalità, l'articolo 117 autorizza una spesa di 572.212 euro per il 2027 per garantire il funzionamento della Struttura per la prevenzione antimafia istituita nell'ambito della ricostruzione dei territori del Centro Italia colpiti dal sisma del 2016.

Il finanziamento è destinato alla continuità delle attività di prevenzione antimafia connesse alla gestione degli interventi di ricostruzione, un ambito particolarmente sensibile per la presenza di finanziamenti pubblici e di numerosi lavori affidati a operatori economici.

Nel materiale di sintesi NOMOS compare inoltre l'articolo 115, relativo alla semplificazione delle procedure di assegnazione del personale alle strutture commissariali e all'utilizzo delle risorse per misure temporanee di sostegno alle popolazioni e alle imprese colpite. La disposizione risulta tuttavia stralciata dal disegno di legge di Bilancio e confluita in un disegno di legge autonomo: i suoi contenuti devono pertanto essere seguiti nell'ambito del distinto procedimento legislativo.

Legge di Bilancio 2027: iter parlamentare, sintesi e approfondimenti

La conferma delle detrazioni per gli interventi edilizi e l'estensione delle garanzie per i mutui prima casa costituiscono i principali interventi della manovra rivolti al mercato immobiliare e alle attività di riqualificazione del patrimonio esistente.

Le modifiche alla cedolare secca e alla fiscalità degli immobili d'impresa interessano invece la gestione degli investimenti e delle proprietà, mentre le disposizioni dedicate alla ricostruzione post-calamità intervengono sulla continuità amministrativa, sul finanziamento dei cantieri e sugli strumenti di prevenzione e monitoraggio.

Le misure sono contenute nel disegno di legge di Bilancio 2027, ancora sottoposto all'esame parlamentare, durante il quale potranno essere modificati gli stanziamenti, i requisiti di accesso ai benefici e le scadenze previste.

Per seguire l'evoluzione del provvedimento, NOMOS Centro Studi Parlamentari mette a disposizione una pagina dedicata alla Legge di Bilancio 2027, con aggiornamenti sull'iter legislativo, calendario delle audizioni, analisi degli emendamenti e approfondimenti tematici sulle principali disposizioni della manovra economica.

Uno strumento per monitorare le novità normative e valutarne le implicazioni per le imprese di costruzione, gli operatori immobiliari, le amministrazioni pubbliche e i cittadini interessati dagli interventi.